Sonderkündigungsrecht des Mietvertrag im Todesfall

Wer übernimmt das Mietverhältnis und die Kosten?

Angehörige und andere Eintrittsberechtigte können eine Wohnung kündigen, wenn ein Todesfall eintritt. Zunächst setzt sich das Mietverhältnis des Verstorbenen aber automatisch fort und geht auf eine bestimmte Person oder Personengruppe über.

Dies sind in der Regel:

• Mieter oder Mitbewohner
• Ehepartner oder Lebenspartner
• Kinder oder andere Familienangehörige

Für den Rechtseintritt einer Person in den Mietvertrag nach einem Todesfall bedarf es keiner Zustimmung. Tatsächlich kann sogar der Fall eintreten, dass die eintrittsberechtigte Person noch nicht vom Tod des Mieters erfahren hat.

Geht der Mietvertrag im Todesfall auf die Erben des Verstorbenen über, bedeutet das:

• Die Erben sind rechtlich dazu verpflichtet, die Miete weiterhin zu zahlen, bis der Mietvertrag rechtmäßig gekündigt oder anderweitig beendet wird.
• Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat und die gesetzliche Erbfolge greift, sind die gesetzlichen Erben (z.B. Kinder, Ehepartner) für die Miete verantwortlich.
• Es ist wichtig, dass die Erben oder Angehörigen den Vermieter über den Todesfall informieren und gegebenenfalls das Sonderkündigungsrecht zur Wohungskündigung in Anspruch nehmen, um den Mietvertrag zu beenden.
• Sollten die Erben den Mietvertrag nicht kündigen oder die Wohnung übernehmen wollen, müssen sie für die ausstehende Miete und eventuell anfallende Nebenkosten aufkommen, bis eine rechtliche Regelung getroffen wurde.

Aufgrund der vielschichtigen Eintrittsregelung empfiehlt sich eine juristische Beratung, um mögliche Nachteile und Risiken einer Übernahme sowie die Möglichkeiten einer Wohnungskündigung im Todesfall zu klären.

Was, wenn keine Erben vorhanden sind?

Sollte kein gesetzlicher Erbe existieren, übernimmt das Bundesland die Pflichten des Verstorbenen, trägt aber die Kosten nur im Rahmen der verfügbaren Vermögenswerte des Verstorbenen.

Gesetzliche Regelungen & Kündigungsoptionen

Nach der gesetzlichen Rangfolge übernimmt in erster Instanz mindestens ein hinterbliebener Mieter den Vertrag – das kann eine in derselben Wohnung lebende Einzelperson sein, die den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hat.

Sind mehrere Parteien per Unterschrift am Mietverhältnis beteiligt, wird es laut BGB-Paragraf 563 mit den hinterbliebenen Vertragspartnern fortgeführt – denkbar wäre hier eine Wohngemeinschaft.

Daraus ergeben sich folgende Möglichkeiten im Todesfall:

1. Fortführung des Mietverhältnisses

Nach einem Todesfall wird das Mietverhältnis zunächst mit den hinterbliebenen Vertragspartnern oder anderen berechtigten Personen fortgeführt.

Wenn der Verstorbene mit anderen den Mietvertrag unterschrieben hat, z.B. in einer Wohngemeinschaft, wird das Mietverhältnis mit den verbleibenden Partnern laut § 563a BGB fortgeführt.

2. Außerordentliches Kündigungsrecht / Sonderkündigungsrecht des Mietvertrag im Todesfall

Die hinterbliebenen Mieter haben das Recht, den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls außerordentlich zu kündigen, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten.

3. Eintritt von Mitbewohnern

Wenn der Verstorbene alleiniger Vertragspartner war, treten automatisch Mitbewohner, die nicht unterzeichnet haben, in den Vertrag ein. Hierunter fallen Personen, die dauerhaft mit dem Verstorbenen gelebt haben, z.B. Familienangehörige, in absteigender Reihenfolge:

• Ehegatte/Lebenspartner
• Kinder und andere Familienangehörige
• Andere Personen

4. Außerordentliche Ablehnungserklärung

Hinterbliebene müssen schnell handeln, um das Mietverhältnis nicht fortzuführen. Die Ablehnungserklärung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes erfolgen.

5. Rechte der Erben

Wenn keine berechtigten Mitbewohner vorhanden sind oder diese die Übernahme ablehnen, treten die Erben als neue Vertragspartner in das Mietverhältnis ein, auch wenn sie nicht mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben, und haben ebenfalls ein fristgebundenes außerordentliches Kündigungsrecht.

Bei einer Erbengemeinschaft muss die Kündigung von allen Erben erklärt und gegenüber allen Erben angezeigt werden.

6. Vereinfachte Übersicht

Die folgende Tabelle veranschaulicht die gesetzlichen Regelungen vereinfacht:

Das Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages im Todesfall: Eine Übersicht

Paragraph 580 des BGB gibt Erben das Recht, den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters außerordentlich zu beenden. Hierbei muss die Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes erfolgen und die gesetzliche Frist beachten.

Auswirkungen von Paragraph 580 BGB

• Gesetzliche Fristen: Die Kündigung des Mietvertrags unterliegt einer dreimonatigen Frist.
• Kündigungseingang: Die Frist beginnt am dritten Werktag eines Kalendermonats.

Beispiel: Wird die Kündigung am 27. Januar eingereicht, nachdem der Erbe am 10. Januar Kenntnis vom Tod erlangt hat, erfolgt die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. April.

Verantwortlichkeiten der Erben

Erben müssen alle mit dem Mietvertrag verbundenen Kosten und Haftungsrisiken tragen, auch wenn die ursprüngliche Mindestmietdauer noch nicht erreicht wurde.

Weitere Rechte der Vermieter

Unter bestimmten Umständen können auch Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen, etwa bei Vorliegen von erheblichen Gründen wie Lärmbelästigung.

Wichtig: Diese Informationen bieten nur eine grundlegende Orientierung und ersetzen keine juristische Beratung.

Vorgehensweise bei Kündigung des Mietvertrags im Todesfall

Sollte es zu einem Todesfall kommen und Sie als berechtigte Person oder Erbe die Wohnung kündigen müssen, ist die Nutzung einer standardisierten Vorlage ratsam. Dadurch verringern Sie das Risiko von Bearbeitungsfehlern und vermeiden somit unnötige Verzögerungen.

Verfassen eines Kündigungsschreibens

• Bei Ablehnung der Vertragsübernahme durch berechtigte Mitbewohner, genügt üblicherweise eine formlose Kündigung oder Ablehnungserklärung, abgestimmt mit dem Vermieter, innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes.
• Informationen bezüglich des Familienverhältnisses sind im Text anzupassen, falls Mitmieter kündigen, die nicht verwandt oder in einer Partnerschaft mit dem Verstorbenen waren.
• Bei Berufung auf § 580 BGB, sollte der Betreff mit „Außerordentliche Kündigung“ ergänzt und ein Verweis wie „gemäß BGB § 580“ eingefügt werden.

Musterbrief für die Kündigung des Mietvertrages im Todesfall

Hier ein Beispiel, wie ein solches Schreiben zur Wohnungskündigung im Todesfall aussehen könnte:

[Adresse der Hinterbliebenen] [Adresse der Vermietung]

Betreff: Kündigung des Mietverhältnisses | Mietvertragsnummer: [Nummer] | [Ort], [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

Aufgrund des Todes von Herr/Frau [Name], am [Datum], möchte ich den Mietvertrag, Nummer [Nummer], zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen. Hierbei handelt es sich um die Wohnung:

[Straße und Hausnummer] [Etage (optional)] [Postleitzahl und Ort]

Anbei finden Sie eine beglaubigte Kopie der Sterbeurkunde. Ich bitte um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung.

Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift der Hinterbliebenen]